Waarop letten als ik een contract nieuwbouw afsluit?

januari 20, 2019

Vermijd bouwgeschillen door een degelijk contract

Eindelijk is het zovér!  Je bent klaar om de volgende stap te zetten en uw zuurverdiende centjes te investeren in een woonst, waarvan u al jaren droomt.

Na een bezoek aan de locatie en een uitgebreid gesprek met de architect, aannemer, projectontwikkelaar of vastgoedmakelaar, besluit u een contract te tekenen voor de realisatie van uw nieuwbouwwoning of appartement.

Dit is het moment om goede afspraken te maken en die in een degelijk en waterdicht contract vast te leggen.

Waar moet je zoal op letten bij de ondertekening van het contract

  • Vaak koop je een woonst op basis van een bouwplan.  Als leek is het niet altijd evident om u te kunnen inleven in de plannen, afmetingen, oriëntatie, het functionele of de praktische kant van de zaak.  Bij de aankoop van een appartement heb je soms de keuze uit verschillende eigendommen, maar is het door gebrek aan inzicht, vaak moeilijk om de juiste keuze te maken.  Ook voor de afwerking is het voor veel bouwers moeilijk om een gepaste beslissing te maken.  Op dat moment kan u beroep doen op Adexcon, als bouwexpert, om u te begeleiden in de juiste keuze,  wij lichten de voor- en nadelen toe, geven tips, houden rekening met het functionele, uw noden en budget.

Je vindt er meer info over:

  1. Hoelang het bedrijf actief is
  2. Welke activiteiten het bedrijf mag uitoefenen (Nacebel codes)
  3. Je vindt er alle publicaties in de link onderaan
  4. Je vindt er voor de rechtspersonen ook de link naar de gepubliceerde jaarrekeningen
  5. Check zeker ook de financiële toestand van het bedrijf
  6. Google het bedrijf, ga op zoek naar recensies en controleer of de aannemer reeds eerder betrokken was in een faillissement
  • Check of de bouwvergunning, de bouwplannen en lastenboek aanwezig zijn en of die in overeenstemming zijn
  • Vaak zijn verkoopovereenkomsten zeer vaag, zodanig dat architect en aannemer hiermee alle kanten uitkunnen.  (bv. afwijkingen naar maatvoering, kleuren, materiaalkeuzes, enz) . Zorg ervoor dat het contract zéér duidelijk is hoe en met welke materialen er moet gewerkt worden, tot in de kleinste details.  Spreek af wie en op wiens kosten het bouwafval wordt afgevoerd en dat de werf netjes moet achterblijven. Eis dat bij de VO de nieuwe eigendom borstelschoon is.
  • Zorg zoveel mogelijk voor een forfaitaire prijs.  Voorzie dat je als bouwheer, gedurende het bouwproces, wijzigingen kan/mag aanbrengen aan de uitvoering van de werken tegen een vooraf bepaalde vaste prijs.  Kan de prijs van de meerwerken of wijzigingen niet voorafgaandelijk bepaald worden, zorg dan dat die gebeuren tegen een vooraf vastgelegde eenheidsprijs.  Laat voor werken in regie prestatiebonnen aftekenen en/of vraag detail, zodat er achteraf geen onverwachte kosten uit de lucht vallen en u zelf ook vat hebt op de productiviteit van de uitvoerders. 
  • Stipuleer dat meerwerken steeds voorafgaandelijk aan de uitvoering moeten worden goedgekeurd door de bouwheer.
  • Voorzie een totaalprijs voor de werken, startdatum van de werken, uitvoeringstermijn tot voorlopige oplevering, schadevergoeding bij termijnsoverschrijding en hoe en wanneer die wordt toegepast.  Vaak is een boete pas verschuldigd van zodra de aannemer hiervan op de hoogte werd gebracht door de bouwheer.  De meeste contractuele bepalingen stipuleren dat de bouwheer voorafgaandelijk zijn aannemer in gebreke moet stellen wanneer deze merkt dat de uitvoeringstermijn dreigt in het gedrang te komen.  Volg de evolutie van uw project daarom op de voet.
  • Noteer dat de vertragingsboetes zullen worden verrekend met de facturen van de aannemer
  • Meestal voorzien de contracten een voorschot van 5% van de totaalprijs van het bouwproject en betaal je de rest in schijven.  Beschrijf duidelijk dat alle tussentijdse betalingen door de bouwheer worden beschouwd als voorschotten en geen aanvaarding van de uitgevoerde werken inhouden.  Doorgaans is het de architect die de tussentijdse facturaties goedkeurt, maar de eigenlijke aanvaarding van de werken gebeurt bij de VO. 
  • Zorg dat er duidelijke afspraken zijn over de vrijgave van de borg.  Meestal gebeurt dit als volgt:

– 50% bij de voorlopige oplevering

-50% bij de definitieve oplevering mits eventuele inhouding van de herstellingskosten voor gebreken,  termijnsoverschrijding, minwaarde  en mingenot

  • Bepaal in het contract op welke wijze de uitnodiging tot voorlopige oplevering gebeurt
  • Zorg ervoor dat de oplevering nooit wordt geacht stilzwijgend te zijn geschied ingevolge de bewoning of ingebruikname van een deel of het geheel van de bouwwerken noch ingevolge de volledige betaling van de aannemingsprijs.
  • Formuleer duidelijk wanneer de definitieve oplevering plaatsvindt (hoeveel tijd na de voorlopige) en wanneer de tienjarige aansprakelijkheid begint.
  • Stipuleer wanneer de eigendomsoverdracht gebeurt. (doorgaans vanaf de VO)
  • Zorg ervoor dat de aannemer verantwoordelijk is voor alle schade gedurende het ganse bouwproces en controleer of hij een ABR polis heeft of dat u die zelf afsluit en de kosten in mindering brengt.
  • Tenslotte moet de aannemer zorgen dat de nodige veiligheidsvoorschriften worden nageleefd.

Hebt u gedurende het bouwproces bedenkingen omtrent de goede uitvoering of indien u gebreken vaststelt, contacteer dan een bouwexpert om dit mee onder de loep te nemen.  Adexcon kan u hierbij helpen door een plaatsbezoek en de vaststellingen te doen.  Wij kunnen een expertiseverslag opmaken waarmee u uw aannemer kan ingebreke stellen of wij kunnen bemiddelen door alle partijen samen te brengen en op diplomatische doch professionele wijze de tekortkomingen of gebreken aan te kaarten. Wij trachten de aannemer desgevallend doen in te zien dat het probleem moet opgelost worden, waardoor  het een win-win situatie wordt voor beide partijen.  De aannemer versterkt zijn positie binnen de markt door kwaliteitsvolle projecten op te leveren en zijn reputatie eer aan te doen, en de bouwheer krijgt de afwerking of producten waarvoor hij betaald heeft.  Anderzijds, indien de gebreken binnen de normen vallen, trachten wij de bouwheer duidelijk te maken wat de toelaatbare toleranties zijn en melden dat dit al dan niet behoort tot de verantwoordelijkheid van de aannemer.

Laat u bijstaan door een bouwdeskundige tijdens de voorlopige oplevering.  Dit is cruciaal want alle zichtbare gebreken die niet in het PV van VO worden opgenomen, zijn ten laste van de bouwheer.

Wil u beroep doen op de vakkundigheid van een bouwexpert, neem dan vrijblijvend contact op met ons.  Wij helpen u graag verder.