Controleer of uw aannemer effectief de borg heeft gedeponeerd

oktober 20, 2019

Wanneer u een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement koopt dat tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting bestemd is, gelden de regels uit de Woningbouwwet van 9 juli 1971, ook gekend als de Wet Breyne. Deze wet legt de aannemer de verplichting op een waarborg te stellen. In de meeste gevallen zal dit ook gebeuren, maar wat indien dit niet gedaan werd door de aannemer?

De aannemer dient deze waarborg te deponeren met als doel om de koper/opdrachtgever te beschermen tegen een mogelijk faillissement van de verkoper/aannemer terwijl de bouwwerken nog niet afgerond zijn.


Voor een erkende aannemer is deze borgtocht vastgesteld op 5% van de prijs van het gebouw, zo nodig afgerond naar het hogere duizendtal. De erkende aannemer dient aan de koper een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend bewijs voor te leggen binnen de dertig dagen na de ondertekening van de overeenkomst. In ieder geval dient de aannemer dit bewijs voor te leggen aan de notaris aangezien deze hiervan melding moet maken in de akte.

Wanneer de aannemer niet erkend is, moet hij aan de koper of opdrachtgever een waarborg verstrekken die ertoe leidt dat hetzij de voltooiing (van het huis of appartement of de uitbreidings- of verbouwingswerken) hetzij bij de ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen, wordt gegarandeerd. Deze waarborg bedraagt 100%.

Voor het bewijzen van de waarborg van een niet erkende aannemer wordt een onderscheid gemaakt tussen de aannemingsovereenkomst en de verkoopovereenkomst. Indien het om een aannemingsovereenkomst gaat dient de aannemer het bewijs van de waarborgstelling binnen de dertig dagen na de ondertekening van het contract aan de bouwheer te leveren. Wanneer het echter om een verkoopovereenkomst gaat, moet de notaris in de verkoopakte het bestaan van de overeenkomst van waarborgstelling vermelden en voegt hij hiervan een afschrift bij de akte.

Indien de aannemer nalaat het bewijs van de waarborgstelling over te maken, is het in ieder geval aan te raden de aannemer zo snel mogelijk te vragen dergelijk bewijs voor te leggen. Het is namelijk zeer belangrijk dat er een aanspreekbare waarborg is wanneer blijkt dat er problemen zijn bij de uitvoering van de overeenkomst. Wanneer de aannemer heeft nagelaten een waarborg te deponeren, is het mogelijk de overeenkomst te laten vernietigen. Dit betekent dat de afgesloten overeenkomst als onbestaande wordt beschouwd, de reeds betaalde bedragen kunnen in dat geval teruggeëist worden door de koper.

Van deze nietigheid kan afstand worden gedaan doch het is niet mogelijk om impliciet afstand te doen van deze nietigheid. De nietigheid volgens de niet-nakoming van bovenvermelde kan zodoende worden ingeroepen tot aan het verlijden van de authentieke akte, of indien het een aannemingsovereenkomst betreft, tot aan de voorlopig oplevering bedoeld in artikel 9 Wet Breyne. De nietigheid wordt bijgevolg gedekt door het verlijden van de authentieke akte.

In ieder geval is het aan te raden er bij uw aannemer op aan te dringen zo snel mogelijk een bewijs van de waarborgstelling over te leggen.

Bent u in een situatie waarbij uw aannemer failliet is of dreigt te gaan of heeft uw aannemer de waarborg niet gedeponeerd, dan verwijzen wij u graag voor juridische bijstand naar www.studio-legale.be.