Wanneer hebben we nu te maken met zichtbare of verborgen gebreken?

april 17, 2018

Het is en blijft een grijze zone en er is geen wettelijke definitie.

Doorgaans mogen we ervan uitgaan dat een zichtbaar gebrek, een gebrek is dat door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van de woning had kunnen worden geconstateerd.

Vooraleer we spreken van een verborgen gebrek, moet het voldoen aan de volgende voorwaarden:

  • moet effectief verborgen (onzichtbaar) zijn tijdens bezichtiging, en zo ook bij de officiële aankoop van de woning. Dit dient de koper te bewijzen.
  • kan ernstig zijn, zodat het pand niet langer geschikt is voor het gebruik waarvoor het bestemd is.
  • kan ook minder ernstig zijn, zodat het pand niet direct onbewoonbaar is.
  • naargelang de ernst van het gebrek kan dit je weerhouden om het pand te kopen, of kan dit gebrek gebruikt worden om over de verkoopprijs te negotiëren.

Het is uiteindelijk de feitenrechter, in geval van geschil, die zal oordelen over de ernst van het gebrek.

Voorbeelden van verborgen gebreken zijn o.a.:

  • ernstige gebreken met de technieken (elektriciteit – sanitair – verwarming – riolering)
  • aanwezigheid van asbesthoudende materialen welke niet zichtbaar waren en niet opgenomen werden in de asbestinventaris
  • een rottende dak- of gevelconstructie
  • een onstabiele vloer
  • koudebruggen die condensatieproblemen veroorzaken
  • slecht geplaatste vochtslabben
  • barstvorming
  • ontbreken van uitzettingsvoegen
  • ontbreken van akoestische isolatie
  • isolatie die niet aan de EPB-vereisten voldoet of die slecht geplaatst is.
  • luchtdichtheidsfolie die ontbreekt of die slecht geplaatst werd

Het is echter van belang te weten dat je als koper een onderzoeksplicht hebt. Dit betekent dat je de staat van het pand goed moet bestuderen alvorens tot de aankoop over te gaan.

En dit is nu net waar Adexcon, als bouwkundige je, kan in ondersteunen.

De aanpak verschilt naargelang het om een nieuwbouw of een bestaande woning gaat.

Nieuwbouw

Alle zichtbare gebreken moeten in het proces verbaal van voorlopige oplevering worden genotuleerd.  De aannemer is gehouden om deze bouwgebreken en bouwfouten nog voor zijn rekening op te lossen.

Daarom is het aangewezen om bij de voorlopige oplevering beroep te doen op een bouwdeskundige zoals Adexcon.  Door zijn ervaring identificeert hij zoveel mogelijk de zichtbare gebreken en bouwfouten die door de aannemer hersteld moeten worden, maar heeft hij anderzijds ook een betere inschatting van waar er mogelijks verborgen gebreken kunnen schuilen.  Op die manier sluit je zoveel mogelijk problemen en discussies achteraf uit.

Na de voorlopige oplevering kunnen er nog steeds verborgen gebreken aan het licht komen.  Deze dienen binnen een redelijke termijn te worden gemeld aan de aannemer.

Problemen die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, alsook vochtproblemen behoren tot de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer.

Bestaande woning

Bij de aankoop van een bestaande woning, moet de koper, gezien de  onderzoeksplicht, alert zijn voor zichtbare gebreken. De mate waarin de woning onderhouden werd, beïnvloedt de aanwezigheid van gebreken en speelt dus een cruciale rol.

Ook bij een bestaande woning kan Adexcon, als bouwkundig expert, het pand bestuderen en de zichtbare gebreken vaststellen.  Daarnaast hebben wij extra aandacht voor de mogelijke knelpunten en kunnen mogelijks daardoor eventuele verborgen gebreken vaststellen. Zo komt u minder snel voor verrassingen te staan.

Het is van belang dat de verkoper ter goeder of kwader trouw het pand heeft verkocht en of hij op de hoogte was van de gebreken op moment van verkoop.

Wanneer de verkoop gebeurt vanuit een professionele (bv. makelaar) verkoper, heeft deze bovendien een onderzoeks- en meldingsplicht omtrent de gekende gebreken en moet je als koper niet bewijzen of de verkoper op de hoogte was van het gebrek.

Bij ernstige verborgen gebreken kan je uw verkoper in gebreke stellen en compensatie eisen. Je dient dan een rechtsvordering in te stellen binnen een korte termijn.

Let wel op! Vaak vermelden verkoopsovereenkomsten clausules die bepalen dat de verkoper niet kan worden aangesproken op verborgen gebreken.  Dit is niet geldig indien hij ter kwader trouw handelde en op de hoogte was van het gebrek op het ogenblik van de verkoop.  In dergelijk geval zal je de verkoper in principe altijd kunnen aanspreken voor verborgen gebreken. Verborgen gebreken moeten echter binnen een korte termijn na vaststelling worden gemeld.

Vocht- en stabiliteitsproblemen vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer. Er moet worden nagegaan of de initiële aannemer nog kan aangesproken worden voor deze gebreken.

Indien u tijdens de bewoning gebreken vaststelt, kan u een bouwkundige expertise laten plaatsvinden. Adexcon gaat steeds de oorsprong van het bouwgebrek trachten op te sporen. Pas dan kan een gepaste herstelling gebeuren.  Adexcon kan nagaan of de herstelling nog kan worden verhaald op een partij.  Wij kunnen een verslag opmaken om voor te leggen aan uw verzekering of om de verantwoordelijke partij in gebreke te stellen.